| Рынок офисов: не все то дорого, что в цене |
|---|
 Москва сегодня — один из крупнейших центров деловой активности, поэтому столичный рынок офисной недвижимости постоянно развивается. Привычными становятся здания, служащие «вторым домом» многочисленным арендаторам. Согласно сложившейся классификации, офисы принято разделять на классы А, В и С. Самые дешевые офисы (класса С) занимают, по различным оценкам, от 50 до 60% всего рынка офисных помещений столицы. В каких зданиях они располагаются, сколько стоит аренда такого рода недвижимости? В чем преимущества и недостатки самых дешевых офисных помещений, кто и у кого их арендует?
Еще десять лет назад наибольшей популярностью в России в целом, и в Москве в частности, пользовались самые дешевые и непритязательные товары. Проекцию подобной ситуации мы наблюдаем сегодня на рынке офисных площадей, где самыми востребованными являются недорогие помещения. Руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО «МИАН–агентство недвижимости» Сергей Лобкарев рассказывает: «Офисы класса С — самый закрытый, самый объемный сегмент рынка, и, как ни странно, на нем отмечен самый заметный дефицит, о чем свидетельствует практически 100%-ная заполняемость недорогих помещений. В общей сложности объем офисного сектора приближается к 11 млн кв. м, из них порядка 7 млн кв. м приходится на офисы класса С».
Не нужно быть специалистом, чтобы понять: спрос на офисы этого сегмента подогревает практически полное отсутствие новых предложений. И это в то время, когда доля не столь востребованных высококлассных офисов постоянно увеличивается за счет возведения современных бизнес-центров. Стремление обеспечить столицу удобными и красивыми деловыми зданиями, конечно, не может не радовать. Однако при таком положении неизбежно увеличится дисбаланс между растущим спросом на недорогие помещения и уменьшится их доля на рынке. А выход из сложившейся ситуации необходимо искать уже сейчас.
Цена «плюс–минус два слона»
Закрытость и неупорядоченность этого рынка, существующего вне канонов и правил, приводит к значительному ценовому разбросу.
Самые демократичные цены привел С. Лобкарев, по данным которого аренда 1 кв. м офисов класса С сегодня составляет $200–500 в год с НДС и коммунальными платежами.
Старший консультант департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Андрей Жамкин считает, что этот показатель выше и колеблется от $300 до $700 за 1 кв. м в год. В среднем же по Москве в августе ставка аренды на офисные помещения класса С составляла $430–470 за «квадрат» в год.
Кроме сдачи в аренду офисные площади выставляются на продажу. Разумеется, и в этом случае понятие «дешевый» носит весьма условный характер. Как рассказал заместитель директора управления коммерческой недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Элина Занина, цена в этом сегменте варьируется от $2 тыс. до $3 тыс. за 1 кв. м. Стоимость помещения зависит от многих факторов: расположения, типа здания, состояния коммуникаций, ремонта, площади помещений.
Однако, что бы ни говорилось о ценовых различиях на рынке дешевых офисных площадей, как бы ни критиковались их многочисленные недостатки, очевидно: стоимость офисов класса С относительно низка. А значит, позволяет занимать большие площади и увеличивать штат с меньшим ущербом для бюджета.
Новая жизнь на обломках науки
Что же представляют собой офисы класса С? По отзывам многих специалистов, этот сегмент рынка очень разнообразен. «Качественные характеристики таких объектов сильно различаются — от подвалов, требующих капитального ремонта, до вполне приличных помещений с евроремонтом и необходимыми инженерными системами», — комментирует А. Жамкин.
История дешевых офисов начиналась в зданиях научно-исследовательских институтов. Они оказались востребованы после того, как ветер перестроечных перемен разрушил основы советской науки. Доля помещений, сдаваемая в аренду в НИИ, по мнению С. Лобкарева, достигает 70–80%. Низкий уровень предоставляемых услуг и качества отделки, непродолжительный срок договорных отношений — на все эти неудобства арендаторы закрывают глаза из-за низких ставок. Как уже говорилось, доступная стоимость аренды является приоритетным вопросом для арендаторов.
НИИ также являются привлекательными объектами для инвесторов, которые намерены реконструировать здание под офис более высокой категории, нежели класс С. Практика показывает, что это значительно дешевле, чем строить новое здание. «Заменив инженерные системы и телекоммуникации, сделав качественный ремонт, инвестор переводит его в класс В, в котором уровень арендных ставок значительно выше.
Вместо НИИ возникают офисные здания, которые удачно расположены и привлекательны для более обеспеченных арендаторов. Данные вложения быстро окупаются. На сегодняшний день цена продажи 1 кв. м помещения класса С под реконструкцию составляет от $1–1,5 тыс.», — утверждает С. Лобкарев.
Кроме зданий бывших НИИ под дешевые офисы используются и промышленные комплексы, реже — бывшие гостиницы. Возможно, планы по выводу промышленных предприятий за территорию города приведут к увеличению общего объема офисных площадей. Однако из-за дефицита территорий под застройку едва ли стоит ожидать увеличения доли офисов класса С, особенно в центральной части города. Скорее всего их ждет либо снос, либо перевод после реконструкции в разряд офисной недвижимости более высокого уровня.
Вам «макияж» или реконструкцию?
Независимо от «родословной» большинству объектов, расположенных в административных зданиях советской постройки, присущи похожие черты. То же можно сказать и об инфраструктуре, не предполагающей в данном случае европейского сервисного разнообразия.
Немалые сложности для «деловой» эксплуатации помещений создает неудобная планировка. Главный недостаток внутренней архитектуры советских зданий — наличие так называемой коридорной системы. Любопытно, что этот прием был распространен и в жилых домах середины прошлого века, а также в коммунальных квартирах.
Со временем произошла полная переоценка описанной планировки. С современной точки зрения главный недостаток даже не в унылости длинных проходов, а в крайне неэффективном использовании пространства. «Из-за коридоров в старых зданиях часто значительно больший коэффициент потерь, то есть соотношение используемых и общих помещений по сравнению с современными офисами меньше», — считает Э. Занина.
Оставить нельзя переделать
Огромные сложности для эффективного использования здания представляют железобетонные «незыблемые» перекрытия и огромные оконные проемы бывших научных центров и промышленных цехов. Эти планировочные особенности ограничивают возможности переделки помещений под компактные, функциональные и выгодные для арендатора офисы.
Тем не менее, даже обустраивая недорогое помещение, его хозяин или наниматель стремится осовременить постройку и создать условия для получения наибольшего дохода. У сильно изношенных зданий иногда ремонтируют фасады, оштукатуривая и окрашивая стены или применяя недорогой сайдинг.
Наиболее хозяйственные владельцы благоустраивают прилегающую территорию, создают входную группу и ресепшн, организуют охрану, ремонтируют места общего пользования за свой счет — достижением стоит считать уже тот факт, что без этого даже дешевые офисы сегодня не сдаются. «Продвинутые» владельцы иногда устанавливают кондиционеры. Кстати, высота потолков в таких зданиях легко позволяет делать подвесной потолок и другие изыски. Что же касается отсутствия системы центрального кондиционирования, на которую часто сетуют обитатели этих офисов, то такое обстоятельство вполне закономерно для помещений данного класса.
Ложка меда в бочке дегтя
Несмотря на то что офисы этого сегмента встречаются даже в центре, чаще всего районы их расположения не отличаются престижностью. «В качестве примера можно привести Таганский район: там находится много старых фабричных зданий, которые после реконструкции либо капитального ремонта позиционируются владельцами как класс В, хотя априори таковыми быть не способны. Это и есть класс С», — поясняет Э. Занина.
Одним из недостатков подобных помещений нередко является нехватка мощностей, что влияет на установку компьютерного и прочего оборудования, а также систем кондиционирования. Исключение составляют здания тех заводов, которые в силу своей специфики были рассчитаны на большие энергетические мощности. Но здесь новых обитателей поджидают другие «нюансы»: водопровод и канализация в самом плачевном состоянии.
Кроме описанных недостатков дешевые офисы имеют и очевидное преимущество: более просто, нежели в центре, решается проблема парковки личного автотранспорта. Нужно отметить, что для офисов класса С такая «роскошь» не является основным требованием. Но для категории арендаторов, умеющих ценить выгоды своего положения, это приятный бонус.
Классовый состав
Среди арендаторов, не имеющих возможности «поселиться» в более престижных офисах, больше всего представителей малого и среднего бизнеса. Обычно это молодые предприятия, которые начинают свою деятельность практически «с нуля», а также организации, образованные на базе бывших НИИ, которые находятся на самоокупаемости.
Случается, что дешевый офис арендует состоятельная фирма, у которой нет потребности в офисе представительского класса. Как считает Э. Занина, некоторые компании на заре своего развития выбирают помещение в менее затратном сегменте, а по мере становления либо открывают дополнительные представительские офисы в зданиях более высокого класса, либо остаются на том же месте, но занимают большие площади.
С целью экономии такие помещения арендуются чаще всего на срок до 12 месяцев, поскольку это позволяет избежать хлопот и расходов на регистрацию. Кстати, именно это обстоятельство, а не чья-то злая воля делает сегмент С самым закрытым и малоизученным.
Добро пожаловать в субаренду
Пожалуй, ни в одном сегменте офисной недвижимости не существует столь много неопределенных и неподдающихся анализу факторов, как в классе С. Неясность ценовых и качественных характеристик, трудности в нахождении дешевых и особенно небольших офисов предопределяют сложное положение с собственностью на эти здания.
Согласно документам, большинство таких офисов находится в муниципальной или федеральной собственности. При любом раскладе такой «хозяин» является скорее виртуальным, нежели реально существующим. Зданиями в этом случае чаще всего управляют наниматели, получившие помещения по льготным ставкам и теперь сдающие их арендаторам. Плоды эксплуатации зданий при такой загадочной двухуровневой форме владения несложно увидеть, посетив наугад несколько дешевых офисных помещений.
Практика съема у непосредственного собственника встречается очень редко из-за сложности процедуры. «Выходом является субаренда, когда предприниматель снимает помещение не у собственника, а у нанимателя. Предприятия также сдают «лишние» площади в административных корпусах в аренду», — рассказывает А. Жамкин.
Впрочем, существует небольшой процент помещений, которые выкуплены частными или юридическими лицами. Процедура аренды в этом случае выглядит проще, а управление происходит более эффективно. Напрашивается очевидный, хотя и лишенный оригинальности вывод: наличие конкретного делового собственника — единственный ключ к разумному использованию офисных площадей, тем более когда они в дефиците.
Елена ВОЗНЕСЕНСКАЯ, фото Семена ХОХЛОВА
Наталья Кузнецова
Директор департамента коммерческой недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— Рабочее пространство любого современного офиса обычно делится на две зоны. Одна из них — это лицо компании, по которому клиенты могут судить о ее солидности и надежности. Другая — типичная «кухня», доступ посторонних куда нежелателен. На рынке офисной недвижимости первую зону называют front-офисом, а вторую — back-офисом.
В большинстве случаев front- и back-офисы находятся в разных зданиях, но back-офис должен быть недалеко от центрального. В back-офис обычно переносят бухгалтерию или IT-департамент, а иногда всю структуру. Часто это происходит по той простой причине, что компания развивается, набирает новый персонал, а места для расширения в имеющемся офисе или офисном здании уже нет.
В идеале front-офис серьезной компании должен находиться в здании класса А или В, а back-офис — где-нибудь в классе С, в жилых домах или вообще за чертой Москвы. Все зависит от специфики бизнеса и клиентов.
Офисы класса С наиболее широко представлены на рынке. Это бывшие институтские здания и здания заводоуправлений, поэтому они достаточно однотипны. Это помещения, как правило, кабинетного типа, объединенные по родам деятельности различных подразделений. При свободной же планировке (так называемый open space) возможен и вариант отделения одного подразделения от другого временными перегородками. Это условное зонирование позволяет более эффективно использовать имеющуюся площадь и делает кабинеты мобильными, что помогает экономить время в случае изменения структуры компании или штатного расписания.
Основными мотивами при создании back-офисов в зданиях класса С являются ценовые соображения и вопросы безопасности бизнеса. Цены на московском рынке офисной недвижимости, как известно, неуклонно растут (особенно в центре), и этот фактор становится существенным даже для очень именитых компаний. Очевидно, что если на «лицо» фирмы денег обычно не жалеют, то различные вспомогательные службы вполне позволительно разместить и на площадях классом и ценой пониже. Но ценовой фактор не всегда является главным. Бывает и так, что это становится необходимостью, так как нет шансов найти новые площади в здании такого же класса.
Некоторые руководители не без оснований считают, что класс помещения back-офиса не имеет такого значения, как близость к метро и крупным транспортным магистралям, а также возможность без проблем припарковать машину или разместить рекламу на стене или крыше здания.
По мере развития и становления бизнеса владельцы офисных центров начинают менять класс здания в сторону его повышения. Таким образом, на рынке складывается ситуация уменьшения доли офисов класса С и увеличения доли офисов класса А и В.
Михаил Чернов
Директор департамента маркетинга группы компаний RIGroup:
— Офисы класса С — это в основном помещения в бывших научно-исследовательских институтах, заводоуправлениях, производственных зданиях и т. п., которые были перепрофилированы в офисные здания. Подобные объекты располагаются, как правило, за Садовым кольцом, их отличает удаленность от транспортных узлов (две–три остановки общественным транспортом до ближайшей станции метро).
Рынок офисных помещений класса С характеризуется большим разбросом цен. Арендные ставки зависят от расположения, состояния здания и уровня отделки помещений. В среднем снять офис такого класса обойдется в сумму от $300 до $380 за 1 кв. м в год.
Преимущество офисных помещений класса С одно — низкие ставки, что делает их единственным доступным вариантом для малых и средних компаний. А вот недостатков офисных помещений класса С много. К ним относятся невысокий уровень предоставляемых услуг (неразвитая инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха, недостаточное количество машиномест на парковке, часто стихийная парковка, отсутствие централизованной системы кондиционирования). Внутренняя планировка — «коридорно-кабинетная», управление осуществляется силами собственника здания.
Офисные помещения класса С арендуют малые и средние компании — бухгалтерские и нотариальные конторы, фирмы, оказывающие полиграфические услуги, бюро переводов, представительства небольших региональных компаний и т. п.
материал с www.m-2.ru | | Разместил: admin | Дата: 16.10.2006 |
|
